Alquiler - Informacion util.-
1) ¿Cuándo existe “Locación o Alquiler de inmuebles” (o cosa)?
Hay locación de cosa o alquiler cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa (en este caso “inmuebles”), y la otra a pagar (mensualmente) por este uso o goce un precio determinado en dinero.
2) ¿Quienes son las partes en el “Contrato de Locación?
- Locador o arrendador: es quien entrega el inmueble en alquiler.
- Locatario, arrendatario o inquilino: es quien recibe el inmueble en alquiler y se obliga a pagar el precio mensualmente.
- Garante: es quien responde en caso de que el inquilino no cumpla con los pagos de los alquileres. Por lo general se le exige al locador un garante que tenga una propiedad a su nombre.
3)¿Por que el contrato debe hacerlo un profesional? (Certificados)
Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con un profesional (Martillero Publico, Escribano o abogado) para que lo asesore, por las siguientes razones:
a) Para asegurarse que lo que va a firmar es lo que realmente usted quiere firmar.
b) Para asegurarse que el garante sea el verdadero dueño de la propiedad que garantiza el alquiler y que la garantía no sea comprada.
c) Porque Usted contará con el asesoramiento de un profesional.
Para ello recomendamos especialmente que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para pedir los certificados correspondientes. De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el garante es legítimo o es una garantía comprada. En caso de que el locador o el locatario fuese una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Contrato de Locación.
4)¿El contrato de alquiler debe hacerse por escrito?
El artículo 1º de la ley 23.091, dispone que en las locaciones urbanas, deberán formularse por escrito. Carecerá de validez la pretensión de que el contrato se ha formulado verbalmente, a menos que el contrato haya tenido principio de ejecución (es decir, que se haya entregado la posesión del bien), en cuyo caso la locación será válida y se considerará hecha por los plazos mínimos establecidos en la ley.
5)Contrato de Alquiler destinado a vivienda.(casas, departamentos, etc.)
a) Plazos: En las locaciones con fines de vivienda (reguladas por la Ley Nacional 23.091) el plazo mínimo de alquiler es de dos (2) años; el plazo máximo es de diez (10) años. Cuando un contrato se celebre por un término menor a dos años, estos son considerados como formulados por los plazos legales, es decir, dos años. Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los diez años. El contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; Sin embargo la Ley de Locaciones Urbanas en el capítulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda" dispone que el “Locatario” podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio (1 y ½) de alquiler, y la de un (1) solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo. En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación –agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.
b) Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares) y debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos anticipados por períodos mayores de un (1) mes; ni depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler por cada año de locación contratada. No se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de cláusulas declarándolas “nulas”. La ley también prohíbe el cobro del “valor llave” para las locaciones destinadas a vivienda.
c) Garantías:
1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal.
2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación.
6)Contrato de Alquiler “Comercial. (comercio, industria, ejercicio de profesiones)
a) Plazos: En las locaciones con fines comerciales, el plazo mínimo será de tres (3) años; el máximo de diez (10) años. Cuando un contrato se celebre por un término menor a tres años, estos son considerados como formulados por los plazos legales, es decir, tres años. Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los diez años. El contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; aquí el locatario no podrá poner fin anticipadamente al contrato.
b) Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares) y debe ser mensual.
c) Garantías:
1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal.
2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación. |
